Zpráva o výsledcích kontroly hospodaření SVJ Fingerova 2178-2185
v roce 2020
- Činnost kontrolní komise (dále také KK) byla ve sledovaném období roku 2020 a prvních třech čtvrtletích roku 2021 nadále zaměřena především na:
- průběžnou kontrolu účetnictví, zejména z pohledu vývoje stavu peněžních prostředků na běžném účtu, tvorby zdrojů a užití prostředků dlouhodobé zálohy (fondu oprav),
- sledování hospodárnosti při vynakládání peněžních prostředků,
- placení nájemného jako důležitého faktoru finanční stability SVJ.
- Vývoj finanční situace SVJ Fingerova ve sledovaném období charakterizuje pokračující růst finančních prostředků na účtu dlouhodobé zálohy (tzv. fondu oprav) a návazně na běžném účtu u banky. Zatímco na konci roku 2016 dosáhl stav peněžních prostředků na účtu dlouhodobé zálohy 3 518 tis. Kč, ke konci roku 2020 to již bylo 6 810 tis. Kč; přitom v tomto roce došlo ke konečnému finančnímu vyrovnání u akce „Renovace interiéru domu“ s firmou Topstav s.r.o. ve výši 2 390 840 Kč.
V roce 2021 pak podle posledních dostupných účetních výkazů k 30. 9. 2021 dosáhl stav peněžních prostředků na účtu dlouhodobé zálohy 8 180 tis. Kč; ke stejnému datu byly vykázány na běžném účtu peněžní prostředky ve výši 8 281 tis. Kč. Za těchto okolností docházelo k postupnému vytváření zdrojů pro realizaci další fáze renovace domu SVJ.
K uvedenému vývoji finančních zdrojů přispěl také přístup vlastníků k placení nájmu (tj. příspěvku na správu) v předchozích letech. Platby běžného měsíčního nájmu probíhaly i v prvních třech čtvrtletích roku 2021 víceméně bez problémů, pouze několik vlastníků platilo měsíční nájem nepravidelně – buď zaplatili nájem za více měsíců najednou nebo v daném měsíci uhradili jen část předepsané částky a doplatili ji až v následujícím období nebo ji vůbec nezaplatili.
Problémy se ale v letošním roce projevily při úhradách nedoplatků plynoucích
ze zúčtování záloh na služby za rok 2020, kdy došlo k poměrně výraznému nárůstu počtu vlastníků, kteří včas neprovedli úhradu vykázaných nedoplatků. Termín provedení úhrady nedoplatku, který byl stanoven na 31. 7. 2021, nebyl dodržen
u 22 vlastníků, tj. téměř u jedné čtvrtiny všech vlastníků. V srpnu pak úhradu nedoplatku provedli 4 vlastníci, avšak v říjnu nebyl podle dostupných údajů tento dluh ještě splacen u 18 vlastníků. Vůči těmto dlužníkům byl proto uplatněn postup podle Čl. XII,
odst. 10 Stanov našeho SVJ.
Ještě závažnější problém vidíme v případech, kdy vlastník prodá svoji bytovou jednotku a v momentu jeho prodeje nevykazuje žádné dluhy vůči SVJ. Pokud však dojde k prodeji bytu ještě před ročním vyúčtováním záloh na služby, které vykáže nedoplatek, potom vzniká problém, kdo tento dluh zaplatí – původní nebo nový majitel? Konkrétní aktuální případ z našeho domu je spojen s nesplaceným dluhem ve výši Kč 15 000. V této záležitosti byla přijata nová právní úprava občanského zákoníku (§ 1186), podle které dluhy přecházejí na nového vlastníka, tj. toho, kdo byt koupil.
- Pozornost kontrolní komise byla zaměřena na dodržování hospodárnosti a pravidel
v řadě dalších oblastí činnosti SVJ. V letošním roce se KK zejména zaměřila na vývoj spotřeby elektřiny v garážích, která vykazuje v posledních třech letech v některých vchodech domu výrazné rozdíly v naměřených hodnotách, což se postupně promítá do růstu nájmu vlastníků garáží.
Dokládají to údaje za rok 2020, kdy byla vykázána vysoká spotřeba elektrické energie v garážích v domech č. 2178 a 2179 (226 kWh, 542 kWh), zatímco v domech č. 2184, 2180 a 2183 byla výrazně nižší (21 kWh, 40 kWh, 21 kWh). S ohledem na tuto skutečnost bylo přistoupeno ke zrušení venkovních elektrických zásuvek; ty byly využívány nejen vlastníky domu, ale i cizími občany, kteří byli opakovaně přistiženi při nabíjení mobilů aj. přístrojů. Navíc aktuální stav zásuvek signalizoval zvýšené riziko nebezpečí úrazu.
Po zveřejnění informace výboru na webových stránkách SVJ Fingerova o zrušení venkovních zásuvek projevili někteří vlastníci zájem o zřízení elektrických zásuvek uvnitř garáží. Následně tak výbor SVJ zveřejnil na webových stránkách informaci
o postupu při jejich zřizování s tím, že všechny záležitosti spojené s jejich zřízením pak provede na vlastní náklady majitel garáže, tj. projednání všech záležitostí spojených s dodávkou elektrické energie včetně instalace vlastního elektroměru a jističe a způsobu úhrady spotřeby elektrické energie.
V této souvislosti jsme se zaměřili na hledání optimálního postupu při realizaci této záležitosti a zpracovali jsme návrh možného řešení ve dvou variantách:[1]
(1) buď zřídit samostatný jistič a elektroměr pro jednotlivou garáž,
(2) nebo nainstalovat k existujícím elektroměrům tzv. podružné elektroměry, které by umožnily měření elektřiny v jednotlivých garážích a návazně spravedlivější vyúčtování spotřeby elektřiny v Kč.
Každá z uvedených variant má své výhody a nevýhody. V první variantě je to především zvýšení výdajů na spotřebu elektřiny v důsledku pravidelných pevných plateb v Kč, které jsou nyní rozpočítávány na více vlastníků garáží (platby za odběrné místo
a související služby – jističe, podporu elektřiny z podporovaných zdrojů energie a činnost operátora na trhu pro každé odběrné místo). Ve druhé variantě jsou zpravidla vykazovány dílčí rozdíly mezi součtem spotřeby elektřiny v podružných elektroměrech
a vykázanou spotřebou elektřiny ve „svodném“ elektroměru (hlavním důvodem je spotřeba elektrické energie zajišťující chod podružného elektroměru). Vlastní spotřebu elektrické energie pro celodenní chod podružného elektroměru je tak nutné zahrnout do celkové kalkulace.
Pro rozhodování o nejvhodnější variantě jsou tedy důležité i celkové náklady na realizaci jednotlivých variant. Tyto údaje však zatím nemáme k dispozici, o jejich zaslání jsme požádali PRE a specialistu pro tuto oblast. Současně je diskutována otázka jejich financování – zda budou náklady na realizaci uvedených variant financovány z vlastních nebo společných prostředků[2]. Odpověď na tuto otázku by se měla odvíjet od toho, zda budou práce prováděny ve společných prostorech či vlastní jednotce (byt, garáž). V případě elektřiny patří do vlastní jednotky elektroinstalace, která je od společného prostoru ohraničena „elektrickým jištěním v jednotce“[3] a do společných prostor patří podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. „rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem“.
K výše uvedenému tématu bude předložen samostatný dokument, který bude zpracován ve spolupráci s odborníkem na bytové právo a který by se měl stát základem pro rozhodování v uvedených záležitostech v našem SVJ. Cílem tohoto příspěvku je pouze seznámit vlastníky s touto problematikou.
- Závěr
Při kontrole účetnictví SVJ Fingerova nebyly nalezeny nedostatky, které by bránily schválení účetní závěrky za rok 2020. Doporučujeme ji tedy ke schválení.
Zpracovaly:
Ing. Helena Rottová a Dagmar Platilová
Kontrolní komise SVJ Fingerova
2. 12. 2021
[1] Pro měření elektřiny ve 20 garážích je zřízeno 5 samostatných elektroměrů. Výtahy
a osvětlení společných prostor domu mají samostatné elektroměry.
[2] Do společných zdrojů jsou zahrnovány i příspěvky vlastníků garáží do tzv. fondu oprav.
[3] Zdroj: Prohlášení vlastníka SVJ Fingerova